Новые жилые комплексы в Алматы пустуют, но их владельцы не снижают цены, ожидая сверхприбыли в условиях экономического спада и снижения доходов казахстанцев.
Жилой комплекс «Евразия», расположенный почти в центре Алматы, на пересечении улиц Досмухамедова и Гоголя, предлагает действительно комфортное жилье.
Впрочем, жильем его назвать еще рано, скорее, это просто квадратные метры будущего счастья – квартиры в комплексе сдаются в «черновом» варианте, то есть просто бетонные стены и стяжка для пола: ни сантехники, ни полов, ни отделки – голые стены.
Подобный подход: «сделай квартиру сам» весьма популярен среди алматинских застройщиков.
И за этот, в сущности, полуфабрикат настоящего жилья застройщики требуют солидные деньги: почти по 400 тысяч тенге (1200 долларов США) за квадратный метр.
Пустуют, но не дешевеют
На вопрос, почему же так дорого (2-комнатная квартира в 75 кв. м обойдется почти в 30 миллионов тенге, или 90 тысяч долларов), менеджер по продажам «Евразии» Тамара Галаева только разводит руками: высокая себестоимость строительства, отличный район, да и спрос есть…
Спрос, правда, относительный. Как выяснилось из дальнейшей беседы, комплекс из 11 жилых блоков по 16 этажей каждый сдали два года назад.
Но и сегодня заполненных квартир в нем только 40 процентов, а тех, в которых реально живут, – 30 процентов. Эти 10 процентов жильцов понемногу делают ремонт. Остальные квартиры пустуют. Но застройщики упорно держат цены.
В нескольких кварталах от «Евразии» построили другой жилой комплекс – «Бастау». Это жилье экономкласса, квартиры небольшие, но и здесь политика высоких цен проявляется со всей полнотой: по 390 тысяч за кв. м за наличные, и по 400 тысяч – по ипотеке.
Однокомнатная квартира площадью 34,4 кв. метра обойдется покупателю в 11,8 млн тенге (35,7 тысячи долларов), двухкомнатная площадью в 49 кв. метров – в 19,1 млн тенге (58 тысяч долларов).
И спрос здесь, видимо, повыше, потому что квартиры продаются с отделкой, с полами, сантехникой и прочими атрибутами жилого помещения.
Менеджер по продажам Зарина Шефи уверяет, что со времени сдачи первой очереди в 2016 году продано уже 70 процентов квартир, но тут же предлагает выбрать квартиру в любом блоке, любой площади и на любом этаже.
На возможность как-то снизить цену покупки она отрицательно качает головой – такого не предусмотрено.
Есть и дороже
Но эти цены на квартиры далеко не предельные. В жилом комплексе «Достык Резиденс», что в верхней части города, в Медеуском районе, вам предложат квартиру в черновой отделке за 550–700 тысяч тенге за квадратный метр, в новом комплексе «Самал Тауэр» – по 560 тысяч.
Правда, в этих комплексах предлагают платить частями, в рассрочку, от 12 до 18 месяцев, но для этого нужно внести 50 процентов наличными.
Если учесть, что 3-комнатная квартира в том же «Самале» обойдется в 78–81 миллион тенге (236–245 тысяч долларов), станет ясно, что жить в таких престижных зданиях смогут позволить себе разве что 1–3 процента казахстанцев.
Есть, правда, вариант: купить квартиру на ранней стадии строительства. В комплексе «Алма-Тау» цена за кв. м на «нулевом» варианте – 220 тысяч тенге (666 долларов).
Но комплекс этот расположен в пяти километрах от города, по Талгарской трассе, там нет многих объектов инфраструктуры, к примеру, новой школы…
Да и строительство только начато, закончится через два года, и кто знает, что может случиться со стройкой. Немало было в Казахстане случаев, когда стройку замораживали, а деньги дольщиков испарялись.
Очевидно, что обычному человеку, живущему на зарплату, по таким ценам жилье просто недоступно.
Копить всю жизнь на квартиру
Типичный пример – семья строителя Нурболата Ибрагимова. За десять лет работы в Алматы им удалось накопить 14 тысяч долларов. И это при том, что Нурболат по вечерам и почти все выходные выполнял частные заказы: отделывал квартиры и дома.
Его жена после работы брала репетиторство. Доход семьи в месяц порой доходил до 500 тысяч тенге (1500 долларов), что гораздо выше, чем у среднего алматинца – 149 тысяч тенге (450 долларов).
А ипотеку он брать не хотел принципиально: по его мнению, это кабала на долгие годы для всей семьи. И все-таки, если бы не помощь родителей, которые продали в Астане квартиру и переехали к сыну, свое жилье 36-летний Нурболат смог бы купить только к старости.
Застройщики сильно завышают цены на квартиры, считает бывший инженер-строитель, сам возводивший в 2000-х годах дома в Алматы, а ныне пенсионер Евгений Маричев.
По его словам, они стремятся всеми способами добиваться максимальной прибыли, под 100 и выше процентов.
Застряли в прошлом
«Так и было лет десять назад, когда в Казахстане «гуляло» много шальных «нефтяных» денег, и люди платили, потому что денег не считали. Квартира в Алматы сравнялась по цене с такой же в Париже или Нью-Йорке – смех, да и только, но так было! – говорит Маричев. – И хотя сегодня ситуация с экономикой, с тенге совсем другая, застройщики еще «застряли в прошлом»: им хочется таких же прибылей. Поэтому и держат цены, а квартиры в новых домах не покупаются годами…»
При этом власти признают, что застройщики завышают цены на жилье, но ничего поделать с ними не могут: это частный бизнес.
По оценке управляющего директора фонда недвижимости «Самрук-Казына» Адильбека Кушерова, которую он высказывал в 2015 году, себестоимость строительства жилья в регионах – 137 тысяч тенге за кв. м, и 171 тысяча тенге – в Алматы, Астане и Атырау. Тогда за 1 доллар платили 307 тенге.
В 2016 году эту оценку уточнили: средняя себестоимость жилья 3-го класса по стране – 160 тысяч тенге за кв. м. А максимальная стоимость – не более 200 тысяч.
Об этом заявил директор департамента корпоративных финансов АО «Национальный управляющий холдинг Байтерек» Сержан Мадиев.
Получается, всё, что сегодня застройщики требуют сверх этого, – их реальная «жирная прибыль», которую они намерены и дальше получать с довольно бедного населения Казахстана, несмотря ни на что. И пустующие огромные жилые комплексы пока их не пугают.
С этими оценками согласен и Маричев.
«Для западных строителей 30-процентная прибыль на жилье – предел мечтаний. Тогда можно было бы снизить продажную цену квартир на треть. Но наши тупо стремятся сорвать побольше…» – говорит он.